안녕하세요 오늘부터 몇일간 책 읽을 시간이 없으신 분들을 위해서 제가 읽은 책 몇개를 요약해드리겠습니다.
이번에 요약해드릴 책은 " 나는 아파트 대신 상가에 투자한다 " 라는 책인데요 부동산 투자에 관심이 있으시고 아파트 대신
상가에 투자하고싶으신 분들이 읽으면 좋은 책입니다.
1. 책 속 용어 정리
일단 책에 나오는 기본적인 용어에 대해 설명 드리겠습니다. 요약한 내용을 읽으셔야 하더라고 아셔야 하는 내용입니다.
택지 개발 지구 : 분당 , 세종 , 판교와 같은 곳을 택지 개발지구하고 합니다.
유효 수요 : 해당 상가를 '이용 할것'으로 예상 되는 인원 수
상대 정화 구역 : 학교 보건법으로 인해 학교 반경 200m 이내 유해 업종 입점 불가
다운계약서 : 임대인이 탈세를 목적으로 임대 소득을 적게 신고 하는 것(실제 임대료는 더 비쌈)
나대지 : 지상에 건축물 등이 없는 대지
2.상업 지역 구분
도시를 개발할 때 상업 지역을 따로 용도 별로 나누게 되는데 이를 설명한 내용입니다.
중심 상업 지역 : 도심 , 부도심 , 상업 기능 , 업무기능 확충 위해 필요한 지역
일반 상업 지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하기 위해 필요한 지역
근린 상업 지역 : 근린 지역에서 일상 생활에 필요한 서비스를 공급하기 위한 지역
유통 상업 지역 : 도시 및 지역간 유통 기능의 증진을 위하여 필요한 지역
중심 상업 지역 : 초 고밀도 고층(유흥 , 숙박 , 음식점)
일반 상업 지역 : 고밀도(근린과 중심 상업 지역과 비슷)
근린 상업 지역 : 중밀도(학원 , 병원 , 슈퍼마켓 , 은행)
유통 상업 지역 : 저밀도(공구상사 , 대형마트 등)
3.핵심 내용정리
1.70점 이상의 상가를 골라라
- 60점짜리 상가를 40점에 낙찰 받아도 큰 의미가 없습니다. 즉 일정 가치 이하의 상가를 싸게 구매해도 아무런 이득이 없다는 뜻입니다. 여기서 말하는 60점 짜리 상가란 너무 외지거나 너무 가치가 없어서 싸게 임대를 내놓아도 아무도 임대하지 않을만한 그럼 상가를 말합니다.
2.완벽한 물건을 찾으려 하지마라
- 상가를 찾고 구매하는 과정에 있어서 철저한 분석을 해야합니다. 100점짜리 물건을 구매한다고해도 실제 순이익을 미리 예상해보고 결정할 필요가 있습니다. 이 때 100점 짜리 물건이 무조건 70점 짜리 물건보다 순이익이 많이 남으리라는 보장은 없습니다. 그러니 70점 이상의 상가라면 구매를 고려해보는 리스트에 넣어 두시는 것이 좋습니다.
3.버스 정류장 인근의 유동인구를 진짜 유동 인구가 아니다
-버스 정류장 인근에 유동인구가 많다고해서 그 많은 인원들이 전부 진짜 유동인구라고 보기는 어렵습니다. 그 버스정류장의 입지 도로의 폭 등등 고려해야할 요소들이 많으니 버스정류장에 유동인구가 많다는 말에 넘어가시면 안됩니다.
4.그냥 외우기
1.상가를 구매하여 편의점을 하기 위한 최소 아파트 혹은 오피스텔 세대입니다. 저자자 편의점 프렌차이즈 회사에서 오랫동안 근무하여 얻은 노하우 입니다. 그냥 외우시면 좋을 것 같네요(책 내용에 설명은 있지만 내용만 외워도 좋을 것 같습니다.)
아파트 : 500세대
오피스텔 : 300세대
2.부동산 시세 조사 법 상가를 답사하기 전 공인중개사에 들르는 일이 반드시 발생 할 것입니다. 이때 공인중개사들과 대화하는 요령입니다. 어설프게 이야기하다가는 공인중개사에게 쓴소리를 들을 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.
win -win 대화법
“사장님 바쁘신데 죄송합니다" xxx 상가 경매에 나왔던데 혹시 제가 낙찰 받으면 임대좀 놔 주실수 있을 가요?
라고 대화를 시작하며 시세를 조사한다. 등등
6.주동선이 형성 되는 원리는 다음과 같습니다.
두갈래길일 경우 : 지하철역 , 대중교통 방향 쪽 길로 형성
여러 갈래길 일 경우 최단거리가 주동선이 됨 하지만 상가를 구매할 땐 잘 아는 동네에 있는 상가를 선정하시는게 좋습니다. 그러니 원리만 따지지 마시고 실제로 답사를 일주일정도 해보시는 것을 추천 드리겠습니다.
주동선에 관련 된 가치있는 상가 : 주동선에서 떨어진 1층 상가보다 주동선의 2층상가가 더 가치 있다
주동선을 얼마나 흡수 할 수 있냐가 관건